“就连SOHO的老潘都对长租公寓模式的不看好，回报率只有1%。一套长租公寓，叠加租金、装修、管理、运营成本后，基本和往外租的价格打平，甚至还略有亏损。”

　　李南君复盘道：“作为一个有规模陷阱的行业，要跑通这个模式，必须在达到规模效应后，使得边际成本降低，再加上管理得当，才能想赚钱。”

　　沈锋品口茶，国内能玩转这种快速扩张带来的规模与效益的牛人……

　　屈指可数！

　　蛋壳一直试图用科技的概念解决规模和效益的统一，希望通过单位房源的增加带来成本的降低和经营效率的提升。

　　问题在于短期能实现吗？

　　这就是为什么对实体产业抱有敬畏之心的原因，

　　金手指也不是万能的！

　　千万别小看房地产，人家高科技程度令人咋舌，别的不说，光开发一个BI大数据商业智能系统，没有几千万试试？

　　从收房、量房到出房，标准化、模块化每个流程环节……

　　整理真实透明的信息、价格以及标准的服务体系，可以使用户快速作出判断，同时有效推动房屋租赁市场的网络化进程。

　　基于房源设计装修过程中积累的大数据，再结合激光成像与机器视觉技术，能够快速识别构建户型并匹配最优房屋改造方案。

　　这不是人工智能是什么？

　　故事讲的很好听，否则也不能IPO，问题是现在蛋壳房源扩张速度太快，仅靠采购环节降低成本并不足以优化整体效率。

　　再加上新城市的不断扩张，使得这部分房源很难立即产生当地的规模效应进行成本压缩。

　　说白了集中式长租公寓有点像酒店，一拿一栋楼，改造起来也由于规模效应比较方便，但获客辐射区域、灵活受限。

　　分散式个体化改造相应增加成本，但灵活性更高，也可以拿到更多优质的房源。

　　好房子，或者说好地址，并不自动等于优质的租住条件。房子拿到要改造，装修成本如何，结果怎么样，如何获客等，都是考验运营商精细化运营能力。

　　赚的钱都是从牙缝里一点点扣出来的！

　　“老板，咱们要不要尝试尝试？”

　　李南君犹豫再三，还是认真道：“现在集团兵强马壮，背靠百万赢家这个最大知识人群流量池，所以……”

　　沈锋用手指敲着桌面，问道：“说说你的看法。”

　　“就拿蛋壳分析，租客年龄集中在22至30岁之间，高学历，有稳定收入。入住率为89%，租客续租率超过51%，均居于行业首位。”

　　“核心优势首先就体现在技术，研发的商业智能中心体系中，后台根据30多个维度的数据建立估价模型，以此了解当地房屋租赁市场状况，定价并进行风控……”

　　“BA部门则围绕整个城市的交通、产业、收入等评估商业环境，建立商业模型并指导业务决策……”

　　“大数据汇总以摆脱线下门店的制约，实现业务线上化，利用大数据进行精细化运营……”

　　“一旦提高业务上化能力，就可以制定一套标准化的设计和执行流程，通过网络同步协调全国的供应链管理，装修、装配、仓储、物流等都被纳入这套线上的供应链管理体系中……”

　　沈锋边听边思考项目可行性，未来租房绝对是万亿市场，伴随城市化大趋势，人们必然要走进高楼大厦。

　　“我研究过蛋壳的核心团队，来自互联网、零售、电商、金融等行业，重视技术及产品，在意用户体验。”

　　李南君剖析道：“去年市场已经达到一点八万亿，三年后破三万亿，这块蛋糕太诱人了。”

　　沈锋想的更远，未来嵌入其他第三方服务提供商，提供更大范围的服务来更好地服务租户，并探索新的增值服务，什么智能家居、搬家服务、金融与保险服务，及新零售和其他本地……

　　房子是最大消费场景，一旦占领用户心智，简直……

　　当然骨头也很硬，能否在租房市场开掘家居、物流、金融等各种衍生业态，除了房源规模、用户人群、配套服务……

　　更考验的是数据管理、分析、整合能力。

　　李南君见老板沉思不语，继续道：“现在咱们集团有不少自有物业，很多都可以尝试重新改造出租，所以……”

　　沈锋眼前一亮，居然把这个忘了？

　　大手一挥道：“这件事你负责，整合新团队，规模不要大，让叶飞做技术支持，先把盈利模式弄出来。”

　　李南君赶紧答应，暗自兴奋，自己手里的权力又多了一块！

　　虽然集团在老板的领导下蒸蒸日上，但有人的地方就有江湖，更何况是一个千亿集团。

　　能看出来老板也鼓励良性竞争，虽然有点喜欢任人唯亲，但效果很好，每个内部项目创始人都能扛起一面大旗，甚至八成都是女性！

　　这也是被圈里津津乐道的传说之一，

　　万利甚至成为很多高知高能力女性最梦寐以求的圣地！

　　都说性别歧视？

　　那是看你爬到什么位置。

　　谁敢歧视董明珠小姐姐？

　　现在万利家大业大，又不是一穷二白的草台班子，有的是专业人才，身为CEO考验的是战略眼光和对市场的洞察力，真要事必躬亲？

　　累死你！

　　看看老板潇洒的模样，工作休闲两不误，国内最强钻石王老五，多少败家娘们的梦中情人……

　　这才叫大佬！

　　打发走李南君，沈锋仔细研究行业报告，看似万亿市场，实则暗流涌动。

　　去年客户超过40万、房源破20万的乐加公寓几天倒闭，留下一地鸡毛。

　　爆雷不是行业的第一例，也不会是最后一例。什么鼎家、寓见一次又一次地给这个如火如荼在钢丝上行走的行业敲响警钟。

　　和共享经济、P2P一样，长租公寓的兴盛仿佛是一夜之间的事。

　　这几年以雷军为代表的互联网行业以一种颠覆者的姿态切入公寓领域，野心勃勃要对房地产进行互联网化改造。

　　地产企业近水楼台、当仁不让，规模目标动辄数十万套，相应的ABS、类RE－ITs等债权类融资方式也即刻安排上。

　　传统酒店公寓业也在死守基本盘，拓展新局面。

　　资本则隐身其后提供弹药，各方力量短兵相接，行业迅速从蓝海变为红海。