西岗去年确定了十五个商业项目，开工八个。包括鲁尔的那个。

　　今年计划开工的是七个，事实上是九个，京城和申城已经谈下来了。

　　如果全部按照张彦明给出来的规划规模，不提去年那八个改不改，今年这九个需要的钱就不是现在的西网能承受得起的。

　　贷款都不行。

　　而且看老王的样子，去年那八个估计是要改。现在改都还来得及，基础工程不影响上层建筑。

　　他们这十五个项目其实可以理解为十五个简易棚子，就是占地有点大，然后分割成一块一块的往外卖。

　　相当简陋，铺个地面，砌个两层红砖，外面整个用玻璃什么的包起来，南方就是贴个墙砖。

　　又土又丑。

　　但就是这么一堆玩艺儿，三年给老王弄回来四十多亿。纯利。这就是这会儿地产项目的爆炸性盈利能力。

　　“商业规模其实还在其次，周边的配套性住宅很关键，再就是绿化。我感觉西岗好像特别喜欢搞大型硬化广场，缺少绿化意识。”

　　张彦明喝了口水，琢磨了一下说：“住宅和商业进行配套，相互促进依存，这是大型商业中心最好的模式。

　　但是也要注意绿化的作用，人是崇尚自然的，不管什么性格什么地位，好的环境总会带来好的体验，让人喜欢上它。

　　商业中心没必要朝着豪华来装修，要的是设计感，是舒服，是休闲性，最主要是要明确价格红线和商品底线。

　　所有人都想赚钱，你我，他们，商户，都想赚钱，赚大钱，赚快钱，但是我们这个商业中心不行，它必须要考虑持久性。

　　咱们不说打造百年商业，起码它得能把土地出让期做满吧？

　　你不能寄期望在商户身上，他们实际上很少是具有理性的，但消费者肯定是理性的。

　　商品的质量，售后，品类搭配，餐饮的口味搭配，所有商业的价格系统搭配，便民性和服务内容。等等。

　　买块地建个楼这事儿其实很简单，但把这栋楼经营起来，还要经营好，其实是件挺难的事儿。

　　这就相当于孩子。

　　生孩子只需要一年，但是把她们养大，养好，教育好需要至少十五年。

　　我们要管吃管喝管住，时刻注意她们的身体情况，学习情况，性格变化，需求变化，开不开心。

　　最难的是在前面几年她们还没有任何能力的时候。

　　尤其是第一年，动也不能动，说也不能说，我们只能靠猜测小心翼翼的不断试验着调整方法来保证她健康成长。

　　养孩子也是需要回报的，和做事一样。

　　但是我们知道，养孩子的回报要至少等到二十年以后，不能着急，不能强迫，但做事可能，我们就不会考虑这么多了。

　　消费习惯消费思维这个东西，和孩子的习惯性格一样，是可以培养可以引导的，我们可以通过环境，安排，调控来慢慢改变。

　　让他们喜欢这里，习惯这里，变成他们生活的一个部分，哪怕就是来逛一逛，放松一下心情，对我们来说也是一种成功。

　　所以于其急功近利的想通过高利润来创造表面上的繁荣，不如静下心来打造一种让大家喜欢的生活氛围。

　　消费不是刺激出来的，利润也不能是短时间压出来，这种不可能长久。

　　卖一个包包赚几千上万，卖一条大众的衣服只赚几十块。把饭菜的量降一降，价格调高一点点，就可以挣双倍的钱。

　　聪明人就会去卖包包，搞就餐环境，把菜量减少价格提高但摆的很漂亮。他很赚钱。

　　小商户可以这么做，而且在一定的时间内可能效果也不错，但是做为一家大型的综合商业体，这么做就是自杀。

　　我们必须，也只能依靠大众消费来获得盈利，必须去赚那几十块钱，还要把这件事做好。

　　不是说包包和所谓高档餐厅不能有，但它注定不可能成为我们的主打，这是要把心思，把关注点放在哪里的事情。”

　　张彦明还是头一次和别外讲这么多大道理，有点口干舌躁，喝了口水看向老王：“这个商业体就是我们的孩子。”

　　他指了指老王的几个手下：“他们就是我们给孩子请的保姆，我们可以把孩子交给保姆，但是不能完全依赖保姆。

　　我们要在所有的地方装上监控，随时注意孩子的反应，了解孩子的身体情况。

　　还要时不时的亲自尝尝他们给孩子做的饭菜，看看是不是咸了辣了，营养是不是均衡。

　　如果发现他们的行为对孩子不利，那就要果断的换掉他。

　　但是，如果真的是孩子，我相信谁都能做得到，但放在商业上，不一定。

　　因为必竟没有孩子给我们带来的感官上的那种直接性，不会那么强烈。这个就很危险。”

　　老王聚精会神的听着张彦明的话，一边听一边琢磨着，问：“你能不能说说，枫城是怎么来控制这种隐性风险的？”

　　张彦明想了想，说：“我们不用盈利状态来考核员工和团队，我们在服务态度，服务质量，本职工作完成度这些方面进行评分。

　　……我拿我们的商超来做例子吧。

　　国内目前的行业模式是，搞一个场地，聘请员工，然后由厂家投放商品制定价格，以最终销售额来提点做为超市的利润。

　　这是一个三不沾，要么价格高，要么质量下降，要么生产厂家亏损，其中的平衡不是太好找，大体上是以销售价格提升（减量）来维持平衡。

　　这里面的影响因素有很多，租金占比很大，第二是人员开支。

　　超市本身完全不会考虑厂家的感受，要压货款，直接抽取纯利润，随意更改价格或者搞促销，还要让厂家来承受各种损耗。

　　原来好像是几个点，现在十几个点了吧？”张彦明扭头问宋增义。

　　宋增义点了点头：“十二到十六个点，据我们分析五年内还会提高二到三个点，公开的主要影响原因就是店租。”

　　这里说的是平均数，具体到不同品类商品上，会有一些针对性调整，并不统一。

　　张彦明对老王说：“我们的超市不是这种模式。我们不压货款，现货现结，双方商谈一个都能接受的出厂价格。

　　厂家只要保证产品质量，按期如数的交到我们仓库，就直接结款。

　　他不用担心也不用负担其他任何附加成本，所以这个厂价还是可以拿的很低的，厂家也有得赚，供货和质量就会很平稳，有保证。

　　这样，我们自己自由制定销售价格，自己承担日常和活动的费用，可以随时灵活机动的进行调整。”（未完待续）